L’article 1063 du Code civil du Québec prévoit que : « chaque copropriétaire dispose de sa fraction; il use et jouit librement de sa partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l'immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».

Les décisions du syndicat peuvent être prises par ses deux composantes : soit par le conseil d’administration, soit par l’assemblée des copropriétaires.

L’article 1726 alinéa 1 du Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoit que « le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus ».

En vertu de l’article 1077 du Code civil du Québec (C.c.Q.), « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire ».

Face au refus d'un promoteur ou d'un constructeur de terminer les travaux de construction de l'immeuble, le syndicat de copropriété ou tout copropriétaire peut-il agir d'une quelconque façon afin, soit de contraindre le constructeur à l'achèvement des travaux, soit d'obtenir un dédommagement?

Au même titre que toute autre personne physique ou morale, un syndicat de copropriété est susceptible d’engager sa responsabilité civile envers les tiers, incluant les copropriétaires de l’immeuble. Cette possibilité concerne aussi pécuniairement l’ensemble des copropriétaires puisqu’un jugement condamnant le syndicat à payer une somme d'argent est exécutoire contre lui et contre tous les copropriétaires qui l’étaient au moment où la cause d'action a pris naissance, proportionnellement à la valeur relative de leur fraction.

Parmi les attributs du droit de propriété figure l’usus, soit le droit d’utiliser son bien. Mais ce droit s’exerce dans une certaine limite que la loi impose : l’utilisation de votre bien ne doit pas nuire aux autres!

Il est ici question des troubles de voisinage : assurer la quiétude et la tranquillité des copropriétaires nécessite parfois de rappeler certains copropriétaires à leurs obligations quant à la jouissance raisonnable de leur unité d’habitation.

La déclaration de copropriété doit être respectée par tous les copropriétaires. Quiconque ne la respecte pas s’expose à un recours judiciaire fondé sur l’article 1080 du Code civil du Québec (C.c.Q.) et pouvant être intenté soit par un copropriétaire soit par le syndicat.

La question se pose souvent de savoir si un copropriétaire peut modifier l'ordre du jour qu'il reçoit dans son avis de convocation à l'assemblée générale annuelle. Le peut-il avant? Le peut-il pendant?

L’assemblée ne délibère en principe que sur les questions qui ont été valablement inscrites à l’ordre du jour. Le vote sur une question non valablement inscrite à l’ordre du jour est donc nul.

La valeur municipale d’une propriété constitue fréquemment une mesure de base afin d’évaluer la valeur marchande de celle-ci. Dans un marché immobilier en pleine ébullition, un copropriétaire peut avoir un intérêt certain à demander à sa municipalité de modifier la valeur de son unité qui ne correspond pas à sa valeur réelle. Qui plus est, un rôle d’évaluation erroné peut engendrer des comptes de taxes exagérés au détriment du copropriétaire.

Toute révision d’une valeur relative a un impact direct sur la répartition des charges communes, puisque l’article 1064 du Code civil du Québec (C.c.Q.) impose un mode de répartition en fonction de la valeur relative de chaque lot.

La destination de l'immeuble est une notion fondamentale de la déclaration de copropriété de l'immeuble. Respecter la déclaration de copropriété, c'est respecter aussi cette notion de destination.

La violation ou le non respect de cette notion n'est pas toujours évident à détecter Il peut s'agir d'un copropriétaire passant outre l'interdiction d'exercer toute activité professionnelle dans les unités privatives, par exemple.

Lorsque des travaux réalisés par le syndicat à l’intérieur d'une partie privative causent des dommages et des dégâts importants à votre unité, vous êtes en droit de solliciter une réparation.

Les copropriétaires utilisent et jouissent librement des parties communes à condition de ne pas exercer abusivement ce droit et de ne pas les endommager.

Advenant qu’un copropriétaire occasionne des dommages à une partie commune (comme l’ascenseur, par exemple), il en sera responsable.

Il est fréquent de constater une différence négative entre la superficie du logement mentionnée sur le plan remis lors de la signature du contrat préliminaire et la surface réelle relatée aux termes du certificat de localisation. Cet écart relève souvent de modifications apportées aux plans, en cours de construction de l’immeuble.

Les mêmes règles s’appliquent au non paiement de la contribution des charges communes ou de la contribution à la cotisation au fonds de prévoyance.

Pour ces deux cas, si le défaut de paiement persiste depuis plus de 3 mois, le copropriétaire perd automatiquement son droit de vote aux assemblées.

Le syndicat, dans le cadre de ses missions, doit autoriser, le cas échéant, tous travaux entrepris par des copropriétaires, que ce soient dans les parties privatives ou les parties communes à usage restreint. Les copropriétaires ne doivent pas oublier qu'en copropriété, certaines règles s'appliquent.

Une action en diffamation repose sur l’article 1457 du Code civil du Québec, traitant de la responsabilité civile.

Cette disposition prévoit que toute personne doit respecter les règles de conduite qui, selon les circonstances, s’imposent pour ne pas causer de préjudice à autrui.

Souvent, les conflits en copropriété ont pour origine une méconnaissance des règles régissant l’immeuble, un défaut de communication, un manque de transparence ou tout simplement un malentendu qui a mal tourné.

Certaines déclarations de copropriété prévoient que les copropriétaires et les administrateurs sont tenus de soumettre leur différend à un processus de médiation et ultimement d’arbitrage, dont l’issue est une décision finale et sans appel.